سوالات اساتید از دانشجویان (قسمت دوم) دکتر الفت

سوال مطرح شده توسط جناب آقای دکتر الفت

مسأله: علی یک قطعه زمین ۴۰۰ متری با سند ششدانگ دفترچه‌ای در سالاریه دارد. یک جوی آب به‌طور طبیعی زمین را به دو قسمت تبدیل‌کرده‌است. وی قطعه جنوبی و نبش کوچه ۱۲متری را به شرط دویست‌متر‌بودن به حسن می‌فروشد. ضمناً شرط می‌شود حق ارتفاقی نسبت به قطعه دیگر و به‌صورت یک مسیر باریک برای علی در این زمین محفوظ باشد. بعد از عقد معلوم می‌شود، مقدار زمین تحویلی، یکصد و هشتاد متر‌مربع است. یک هفته بعد از تصرف مشتری و قبل از اعمال خیار از سوی وی، بر اثر سیل، امکان انتفاع از زمین به‌طور عادی از بین می‌رود. حکم مسأله:(صحّت و بطلان معامله و شرایط ضمن آن؛ اثر تخلّف از شرط مقدار؛ حقوق و مسؤولیت فروشنده و خریدار بعد از وقوع سیل) را بر اساس قانون، مستدلاً بیان نمایید.

ویرایش مطلب در تاریخ ۱۵ دی ماه ۱۳۹۰

پاسخ جناب دکتر الفت

نخست: صحّت و بطلان معامله

بر اساس ماده ۳۴۳ ق.م اگر مبیع به شرط مقدار معیّن فروخته‌شود، بیع واقع می‌شود و صحیح است و به دلیل معلوم نبودن مقدارمبیع در هنگام عقد، نمی‌توان بیع را باطل دانست، زیرا آنچه نزد طرفین قصد شده‌است، همین مبیع بوده‌است. به دلیل اینکه در فرض مسأله بیان شده‌است وضعیت طبیعی مبیع این‌گونه است، بنابراین نحو دیگری برای مشتری قابل تصور نیست، پس میزان مساحت زمین، مطلوب دوم مشتری است و در صورت تخلّف، فقط برای او حق فسخ می‌آورد و معامله انجام شده صحیح خواهد‌بود. در فرض این مسأله، دویست‌متر بودن، وصف کمّی جانشین ذات نیست و وصف اساسی مبیع نزد متعاملین است.

دوّم: بررسی شرایط ضمن عقد   

دو شرط در ضمن این بیع شده‌است: الف) شرط استثناء حق ارتفاقی از مبیع ب) شرط دویست‌متر بودن مبیع

الف) شرط استثناء حق ارتفاقی از مبیع

مطابق ماده ۳۶۰ ق.م، هر چیزی که فروش آن مستقلاً جایز است، استثناء آن از مبیع نیز جایز است و بر اساس ماده ۵۳ ق.م، انتقال عین موجب بطلان حق انتفاع موجود در آن برای شخص ثالث نمی‌شود، بنابراین امکان فروش مبیع با وجود حق انتفاع برای دیگری در آن، از نظر قانون مدنی وجود دارد و بیع انجام شده صحیح می‌باشد، پس استثناء حق انتفاع از مبیع قانوناً ممکن است. حق انتفاع و حق ارتفاق از جهت اینکه هر دو از شاخه‌های حق مالکیت محسوب می‌شوند، از این جهت تفاوتی ندارند، بنابراین استثناء حق ارتفاق از مبیع، همانند حق انتفاع مشکلی ندارد و صحیح است. ذکر مسیر باریک در فرض مسأله، چون میزان آن معلوم نیست و مجهول است هم، مشکلی ایجاد نمی‌کند. زیرا استثناء از مبیع، حق ارتفاق است نه مسیر باریک.

ب) شرط دویست‌متر بودن مساحت زمین فروخته‌شده

با توجه به فرض مسأله که وضعیت طبیعی موجود در مبیع، آن‌را ۱۸۵ متر مربع نموده‌است و مشتری زمین را با همین وضعیت خواسته‌است، مورد مسأله از مصادیق ماده ۳۵۵ ق.م مدنی است، یعنی مبیع عیناً قابل تجزیه نیست و اجزاء ثمن در برابر اجزاء مثمن واقع نمی‌شود، چون در مسأله قرینه‌ای وجود ندارد که معامله بر اساس واحد متر فروخته‌شده‌باشد. بنابراین مطابق این ماده، مشتری فقط حق فسخ معامله را دارد و نمی‌تواند نسبت به کمبود مساحت زمین از بایع در خواست وجهی به میزان ۱۵ متر کسری بنماید.

سوم: فرض تلف مبیع بر اساس سیل

امکان اعمال ماده ۳۸۷ ق.م وقاعده تلف‌المبیع قبل از قبض در فرض مسأله وجود ندارد، زیرا مبیع به تصرف مشتری درآمده‌است. بنابراین مورد سؤال، ماده ۴۵۳ق.م و قاعده التلف فی زمن‌الخیار، ممّن لاخیارله است. حقوق و مسؤولیت خریدار و فروشنده را باید در دو فرض جداگانه  بررسی نمود. یک: در صورتی‌که مشتری علم به خیار و فوریت آن داشته و در واقع خیار وی ساقط شده‌است. دو: صورت جهل مشتری به وجود خیار، حکم و فوریت آن.

یک: فرض علم مشتری به حق فسخ و فوریت آن

بر اساس غالب موارد مذکور در باب خیارات در قانون مدنی، حق فسخ ناشی از خیار فوری است و در صورتی‌که صاحب خیار فوراً، آن‌را اعمال ننماید، به معنای آن است که حق خویش را ساقط نموده‌است. زیرا یکی از مبانی اساسی تشریع خیار، قاعده لاضرر و دفع ضرر از کسی است که در صورت لزوم عقد و پای‌بندی به عقد، متضرر می‌شود. اگر این شخص فوراً اقدام به اعمال خیار خود ننماید، طرف مقابل ضرر می‌کند و عقلاً صحیح نیست که دفع ضرر از یکی، موجب تضرر دیگری شود، لذا خیار فسخ فوری است. از سوی دیگر، اصل، لزوم قرارداد است و حق برهم‌زدن قرارداد، استثناء است، در مورد استثناء باید به قدر متیقّن اکتفاء نمود. منتهی شرط سقوط حق فسخ، علم ذوالخیار به خیار، حکم و فوریت آن است.( مستنبط از ماده ۱۱۳۱ق.م) با وجود این فرض که مشتری مبیع را در اختیار داشته است و می‌دانسته که مساحت زمین مزبور کمتر از مورد توافق است و نیز علم داشته‌است در این صورت حق فسخ دارد و باید فوراً آن‌را اعمال نماید و چنین نکرده‌است، تلف از جیب خودش رفته و بایع هیچ مسؤولیتی ندارد.

دو: فرض جهل مشتری به حق فسخ و فوریت آن

اگر مشتری در مدّت این هفته، کمبود مساحت زمین را متوجه نشده و یا نمی‌دانسته در صورت کمبود می‌تواند فسخ نماید و یا نسبت به اعمال فوری حق فسخ جهل داشته‌است و قانوناً هنوز حق فسخش باقی است، بر اساس ماده ۴۵۳ ق.م چون تلف در زمان خیار مشتری واقع شده‌است، مسؤولیت تلف بر عهده بایع است و بایع ثمن‌گرفته را باید مسترد دارد. البته باید اطلاق تلف در اینجا عرفاً صادق باشد، بنابراین اگر منظور از عدم امکان انتفاع عرفاً، این است که عرفاً هیچ انتفاعی از زمین نمی‌توان ببرد، حکم چنین است، لیکن اگر منظور آن است که انتفاعات متعارف از آن ممکن نیست و یا به‌طور موقت امکان انتفاع عرفاً وجود ندارد، ولی سایر انتفاعات و بعد از انجام اقداماتی امکان انتفاع هست، بر اساس مقررات قانون مدنی و متون فقهی، مشتری تنها حق فسخ دارد و معامله منفسخ نمی‌شود. به این معنا که از مبیع امکان انتفاع مثل رهن گذاشتن سند آن در بانک جهت اخذ وام و یا اینکه زمین با انجام کارهایی دو‌باره قابل استفاده برای منظور خریداری‌شده است.

بدیهی است در صورت اقامه دعوا، این مشتری است که باید جهلش را اثبات نماید و اصل عدم اطّلاع در اینجا کارآیی ندارد، زیرا شخصی که اقدام به انجام معامله با شرط مقدار می‌نماید، ظاهر حال نشان می‌دهد که با اطّلاع و هوشیاری اقدام نموده‌است و ظاهر مقدم بر اصل است، مگر اینکه قاضی از شواهد و اوضاع و احوال پیرامونی دعوا، چنین استنباطی نسبت به شخص نداشته‌باشد و ادّعای جهل را در مورد او روا بداند.